Продажа или покупка квартиры с обременением - Фемида
+7 (3462) 23-72-27
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Продажа или покупка квартиры с обременением

При совершении сделок с объектами недвижимости требуется повышенное внимание и тщательная проверка, поскольку может скрываться множество подводных камней. Особенно это касается продажи квартир с обременениями. В таких ситуациях покупатель должен знать, на чем акцентировать внимание, и какие нужны действия.

В собственность входит три действия, которые гражданин реализует на законных основаниях это владение, распоряжение, пользование. Ограничение одного составляющего права, приведет к тому, что переход собственности в полном объеме не произойдет. Законодательством определен целый ряд обременений, которые могут стать серьезным камнем преткновения.

Обременения и виды

Федеральным Законом № 122 (21.07.1997) указан перечень, и основные виды обременений выражены в виде аренды, сервитута (касательно земельных участков), доверительного управления, ипотеки, ареста, пожизненная рента, несовершеннолетние и недееспособные собственники. Этим же законом установлена обязательная процедура регистрации всех прав на недвижимость и сопутствующих обременений, если таковые есть. В противном случае, они считаются недействительными. Вся эта информация, а также изменения, которые могут происходить в процессе, обязательно заносится в реестр. Сведения являются общедоступными, и любой человек имеет право сформировать запрос и обратиться с ним органы регистрации для прояснения вопроса обременений касательно интересующей квартиры.

Квартира с обременениями, конечно, подлежит продаже, и некоторые продавцы реализуют такое имущество, при этом недоговаривая о существующих ограничениях. Человеку желающему приобрести такую проблемную недвижимость, лучше до покупки выяснить подобные нюансы, ради собственного же спокойствия в дальнейшем. Кроме этого, не помешает знать, как поступать и что предпринимать, не нарушая законы при различных видах обременений на квартиру.

Квартира в ипотеке

Сейчас это распространенный случай и участников программы по ипотечному кредитованию становится все больше. Приобретаемая квартира может находиться в залоге у финансового учреждения или заложена с целью получения большой суммы денег. Продажа такой квартиры вполне реальна, но придется обратиться к залогодержателю за согласием, что не предвещает никаких сложностей. Банки-залогодержатели идут на встречу, поскольку для организации не имеет значение, кто именно будет возвращать им их денежные средства.

Вариантов развития событий предвидится несколько, и все они будут зависеть от конкретных условий договора между сторонами договора – покупателя, залогодержателя, продавца. -если финансовые возможности покупателя позволяют, он может в дальнейшем продолжать выплачивать долги. – то есть взять на себе кредитные обязательства, возместив продавцу оговоренную материальную компенсацию за ту часть суммы, что он продавец успел выплатить;

-есть еще альтернатива в виде выплаты покупателем денег по кредитному остатку в кассу банка и непосредственно части суммы продавцу квартиры;

-деньги еще могут передаться от покупателя к продавцу по такой схеме: сумму равную кредитной задолженности выплачивает сразу, а остаток уже после погашения продавцом кредита и снятия залога. Эта комбинация актуальна при условиях досрочного погашения и согласия банка в данном случае не нужно.

Эти правила распространяются и на залогодержателей других юридических организаций, также им может выступать физическое лицо. В любом случае, при продаже квартиры с обременением согласие обязательно.

На квартире арест

Одно из самых проблемных обременений, которое чревато полным или частичным запретом по распоряжению собственностью, а особо сложных ситуациях бывает, что человек и пользоваться своим имуществом не может. Наложение ареста находится исключительно в компетенции судебной инстанции, правоохранительных органов, судебных приставов. Зачастую арест на имущество накладывается в целях обеспечения исковых требований, либо в качестве предварительной меры прежде, чем обращаться за фактическим взысканием имущества.

Что касается продажи арестованной квартиры то процесс этот крайне сложный. Если в первом случае согласие на продажу не составляло труда получить, то в данной ситуации за разрешением необходимо обращаться в орган, который наложил такое обременение. Учитывая специфику этих государственных учреждений, нетрудно догадаться, что основанием для разрешения потребуются очень веские основания, которые к тому же должны быть обозначены законом. Поскольку интересу судебной власти и иных органов заключается контроль над соблюдением гражданами законодательства, а не возврат денежных средств на свои счета, как в случае с банком.

В такой ситуации покупателю лучше присмотреть другой вариант недвижимости, а продавцу собрать все силы и погасить задолженность или выполнить другие требования, которые стали причиной наложения ареста. Только тогда он сможет ею вновь распоряжаться полноценно. При невыполнении требований должником, арестованная квартира будет выставлена на публичные торги.

Недвижимость обременена рентой

Договор ренты распространен среди пожилых людей, за которыми некому ухаживать. Так и получается, одинокая старушка находит постороннего человека (или он ее) и между ними заключается такая сделка. Суть ее заключается в том, что гражданин за ней всячески ухаживает и обеспечивает, а бабушка в качестве «расплаты» передает на основании условий договора собственную квартиру вправо собственности. Очевидно, что такие обстоятельства развязывают руки плательщику ренты. Он может распорядиться имуществом на свое усмотрение, но с разрешения получателя (ст. 604 ГК РФ).

При приобретении квартиры с таким обременением можно случайно стать плательщиком ренты и перенять на себя не выполненные обязательства продавца. Поэтому обязательно нужно проверить, произведена ли выплата рентной платы в полном объеме. Кроме этого, получателем ренты может быть расторгнута сделка, без установленных условий обеспечения.

В квартире проживают арендаторы

Бывает и такое, что человек приобретает квартиру вместе с проживающими в ней арендаторами так сказать «по наследству». Конечно, такой сюрприз приятным назвать нельзя. Заключение договора аренды на длительные сроки (свыше одного года) составляется исключительно письменно и регистрируется государственными органами. Продажа квартиры с обременением в виде аренды имеет место быть, но не договор аренды автоматически не расторгается. Поэтому собственник может смениться, а вот договор будет в действии и далее и наниматели имеют полное право жить в квартире до тех пор, пока не сроки договора не истекут. Оптимальное решение для всех — расторжение договора перед продажей. Потому как при такой попытке после реализации квартиры есть риски столкнуться с отказом жильцов, что может разразить судебное разбирательство.

Наличие несовершеннолетних и недееспособных

Реализации имущества может воспрепятствовать также наличие несовершеннолетних или недееспособных собственников. В данной ситуации действия складываются из традиционного мероприятия – получение разрешения на проведение сделки от лиц, являющихся опекунами. Если обозначенные граждане не собственники, а просто прописаны на территории квартиры, то перед продажей они должны быть сняты с регистрации и прописаны по иному адресу, где жилье должно быть равноценно их прежнему месту проживанию.

Согласие одного из супругов

Если квартира находится на правах совместного имущества мужа и жены, то реализовать ее нельзя «за спиной другого», обязательно законом предусмотрено согласие одного из супругов, причем нотариально заверенного. Поскольку общая собственность не предусматривает единоличного распоряжения имуществом, даже если квартира зарегистрирована на одном муже/жене. Нет надобности в разрешении, только если квартира не является совместно нажитым имущество, что подтверждено документально.

Таким образом, этот обзор дает понять, что при разных видах обременений варианты выхода найти можно. Лишь в случае с арестованной квартирой может возникнуть ряд препятствий.

Остались вопросы?

Оставьте свои данные для бесплатной консультации. 

Имя*
Телефон*

 

Официальный сайт г. Мензелинск
г. Мензелинск Красивые аватары и обои для рабочего стола Поварской каталог аппетитные блюда
Audi A8 фото. ТО audi. Продажа Ауди. НикНок Товары и услуги - каталог сайтов
Консультация
Имя*
Телефон*
ЗАКРЫТЬ